Plan uw gratis afspraak
Stel ons uw vraag of plan rechtstreeks een gratis kennismakingsgesprek met één van onze experts.
De wet Breyne
De wet Breyne regelt de bouw van woningen en appartementen in België.
Ze biedt de koper een uitgebreide bescherming, onder meer via een contract dat transparante informatie bevat over de totale prijs van het project, de betalingsmodaliteiten… Daarnaast legt de wet de verantwoordelijkheden vast en voorziet ze in financiële waarborgen. Aangezien de wet nog steeds enkele lacunes vertoont, is ze vatbaar voor herziening. De overheid zou ze tijdens haar legislatuur moeten herschrijven om deze tekortkomingen weg te werken. In afwachting daarvan is het aan ons, Experts ter zake (EXXPERT), om oplossingen aan te reiken zodat de Klant volledig wordt bijgestaan en zijn rechten worden verdedigd.
Wat is de wet Breyne?
De wet van 9 juli 1971 (en herziening van 21/09/2012) betreffende de reglementering van de bouw en verkoop van woningen, beter bekend als de « wet Breyne », biedt een uitgebreide bescherming aan iedereen die:
- een woning laat bouwen;
- een woning koopt die nog gebouwd moet worden;
- een woning koopt die in aanbouw is.
Ze beschermt de toekomstige eigenaar tegen het risico op insolventie van het bedrijf. Ze garandeert volledige en correcte informatie, zonder onwettige clausules in het contract. De meeste bepalingen van de wet zijn van dwingend recht (er kan niet van worden afgeweken).
Waarop is de wet Breyne van toepassing?
Ze is onder meer van toepassing op:
- een aannemingscontract voor bouwwerken;
- een verkoop op plan;
- een « sleutel-op-de-deur »-contract, maar dan wel voor « een afgewerkte en bewoonbare woning »;
- woningen die hoofdzakelijk bestemd zijn voor bewoning;
- woningen waarvoor voorschotten worden gevraagd in de vorm van schijven.
Ze kan ook van toepassing zijn op de verkoop van een bestaande woning wanneer de verkoper zich ertoe verbindt deze aanzienlijk uit te breiden of te verbouwen. De totale prijs van de werken moet in dat geval minstens 80% van de verkoopprijs van de woning bedragen én hoger zijn dan 18.600 euro.
Toepassingsvoorwaarden
Om de wet toe te passen:
het gebouw moet bestemd zijn voor residentieel gebruik of voor gemengd gebruik (professioneel en residentieel);
de toekomstige eigenaar moet één of meerdere betalingen doen vóór de volledige voltooiing van de werken, zoals bepaald in het contract.
Uitsluitingsgevallen
De wet Breyne is niet van toepassing wanneer:
- de toekomstige eigenaar afzonderlijke contracten afsluit met verschillende aannemers (ruwbouw, dakwerken, verwarming, enz.);
- de werken worden uitgevoerd in een woning die al in eigendom is;
- het contract wordt gesloten met bepaalde entiteiten (bv. een gemeente);
- de toekomstige eigenaar woningen bouwt of laat bouwen om ze te verkopen in het kader van een beroepsactiviteit;
- het contract een studieovereenkomst betreft met betrekking tot een bouwproject en bepaalde voorwaarden vervuld zijn.
Er bestaan grijze zones waarin men kan verkopen zonder de wet Breyne te respecteren. Bij EXXPERT controleren wij altijd uw verkoopcontract om zeker te zijn dat de wet wordt nageleefd.
Welke waarborgen biedt de wet Breyne?
- Het voorschot dat bij het sluiten van het contract wordt betaald, mag niet meer dan 5% van het totale bedrag bedragen;
- Het saldo moet worden betaald in schijven, evenredig met de waarde van de uitgevoerde werken;
- De totale prijs wordt vooraf vastgelegd (met mogelijkheid tot herziening onder bepaalde voorwaarden);
- Verplichte oplevering in twee fasen: voorlopige oplevering en definitieve oplevering (minstens één jaar na de voorlopige oplevering);
- Verplichte financiële waarborg die de toekomstige eigenaar beschermt in geval van wanprestatie van het bedrijf (bv. faillissement), maar enkel tot de vrijgave van de gelden. De waarborg kan 5% bedragen (bouwaannemer) of 100% (promotor);
- Duidelijk omschreven verantwoordelijkheden: het bedrijf (aannemer of verkoper) is tien jaar aansprakelijk voor elk ernstig gebrek — zichtbaar of verborgen — dat de stabiliteit of de stevigheid van de woning in het gedrang brengt.
Belangrijk: de wet is er voor u. U moet echter uw rechten nog steeds afdwingen. Daarvoor zijn we er voor u.
Verborgen gebreken na de oplevering: welke termijnen lopen en wat u moet doen
Korte inleiding met verwijzing naar de bestaande FAQ-antwoorden over de garantie tegen
verborgen gebreken en de voorbereiding van de definitieve oplevering, plus een knop naar de
FAQ.
Wat gebeurt er bij niet-naleving?
Het niet‑naleven van de wet Breyne kan leiden tot de nietigheid van het contract of van de betrokken clausule. In de praktijk komen deze situaties zelden voor. EXXPERT streeft er altijd naar om de oplevering in goede verstandhouding met de verkopers af te ronden om lange en onzekere procedures te vermijden. Onze bijstand stopt niet bij de oplevering: indien nodig bereiden wij ons erop voor om uw rechten op een hoger niveau te verdedigen. Ons team bestaat, naast onze Experts, uit een gerechtsdeskundige, een gerechtsdeurwaarder, een slotenmaker en ervaren juristen.
Toekomst?
Het federale regeerakkoord kondigt een ingrijpende hervorming aan die een aanzienlijke impact zal hebben op de bouw- en vastgoedsector: de uitbreiding van de wet Breyne naar renovatieprojecten. Tot nu toe beschermde deze wet enkel kopers van nieuwbouwwoningen, maar dat zal veranderen.