La Loi Breyne
La loi Breyne réglemente la construction d’habitations en Belgique.
Elle offre à l'acheteur une protection étendue, notamment via un contrat contenant des informations transparentes sur le prix total du projet, les modalités de paiement… De plus, la loi fixe les responsabilités et prévoit des garanties financières. Étant donné que la loi comporte encore des lacunes, elle est susceptible d’être révisée. Le gouvernement devrait la réécrire au cours de sa législature afin de combler ces failles. En attendant, c’est à nous, Experts en la matière (EXXPERT), de proposer des solutions pour que le Client soit pleinement assisté et que ses droits soient défendus.
Qu’est-ce que la loi Breyne ?
La loi du 9 juillet 1971 (et révision du 21/09/2012) réglementant la construction et la vente d'habitations, mieux connue sous le nom de « loi Breyne », offre une protection étendue à toute personne qui :
- fait construire une habitation ;
- achète une habitation à construire ;
- achète une habitation en cours de construction.
Elle protège le futur propriétaire contre le risque d'insolvabilité de l'entreprise. Elle garantit une information complète et correcte, sans clause illicite dans le contrat. La plupart des dispositions de la loi sont impératives (on ne peut y déroger).
A quoi s’applique la loi Breyne ?
Elle s'applique notamment à :
- un contrat d'entreprise pour des travaux de construction ;
- une vente sur plan ;
- un contrat « clé sur porte » mais bien « une maison terminée et habitable » ;
- des habitations destinées principalement à l'usage d'habitation ;
- des habitations pour lesquelles des acomptes sont exigés sous forme d'échéances.
Elle peut aussi s'appliquer à la vente d'une habitation existante si le vendeur s'engage à l'agrandir ou la transformer de manière significative. Le prix total des travaux doit alors représenter au minimum 80 % du prix de vente de l'habitation et dépasser 18.600 euros.
Conditions d’application
Pour que la loi s'applique :
- le bâtiment doit être destiné à un usage résidentiel ou mixte (professionnel et résidentiel) ;
- le futur propriétaire doit effectuer un ou plusieurs paiements avant l'achèvement complet des travaux, conformément au contrat.
Cas d’exclusion
La loi Breyne ne s'applique pas si :
- le futur propriétaire conclut des contrats séparés avec différents entrepreneurs (gros œuvre, toiture, chauffage, etc.) ;
- les travaux sont réalisés dans une habitation déjà en propriété ;
- le contrat est conclu avec certaines entités (ex. : une commune) ;
- le futur propriétaire construit ou fait construire des habitations pour les vendre dans le cadre d'une activité professionnelle ;
- le contrat est une convention d'étude relative à une construction et certaines conditions sont remplies.
Il existe des zones grises permettant de vendre sans respecter la loi Breyne. Chez EXXPERT, nous vérifions toujours votre contrat de vente afin de nous assurer que la loi est respectée.
Quelles garanties offre la loi Breyne ?
- L'avance versée à la conclusion du contrat ne peut excéder 5 % du montant total ;
- Le solde doit être payé par tranches, proportionnelles à la valeur des travaux exécutés ;
- Le prix total est fixé à l'avance (avec possibilité de révision sous conditions) ;
- Obligation de livrer en deux phases : réception provisoire et réception définitive (au moins un an après la réception provisoire) ;
- Garantie financière obligatoire protégeant le futur propriétaire en cas de défaillance de l'entreprise (ex. : faillite), mais seulement jusqu'à la libération des fonds. La garantie peut être 5% (constructeur) ou 100% (promoteur) ;
- Responsabilités clairement définies : l'entreprise (entrepreneur ou vendeur) est responsable pendant dix ans de tout vice grave -- apparent ou caché -- compromettant la stabilité ou la solidité de l'habitation.
Important : la loi est là pour vous protéger. Vous devez toutefois encore faire valoir vos droits. C’est précisément pour cela que nous sommes à vos côtés.
Que se passe-t-il en cas de non-respect ?
Le non-respect de la loi Breyne peut entraîner la nullité du contrat ou de la clause concernée. En pratique, ces cas sont rares. EXXPERT s'efforce toujours de finaliser la réception en bonne entente avec les vendeurs afin d'éviter des procédures longues et incertaines. Notre assistance ne s'arrête pas à la réception : nous nous préparons, si nécessaire, à défendre vos droits à un niveau supérieur. Notre équipe comprend, outre nos Experts, un expert judiciaire, un huissier, un serrurier et des juristes expérimentés.
Avenir ?
L’accord de coalition fédérale annonce une réforme majeure qui aura un impact significatif sur le secteur de la construction et de l’immobilier : l’extension de la loi Breyne aux projets de rénovation. Jusqu’à présent, cette loi ne protégeait que les acheteurs de logements neufs, mais cela va changer.